Pour rappel : « Les livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d’apport à une société, d’une universalité totale ou partielle de biens. » (Article 257 bis du CGI).

Initialement, seules les cessions ayant pour objet l’ensemble des éléments d’une entreprise ou une branche complète de l’activité pouvaient bénéficier de ce régime de faveur, à la condition que l’acquéreur poursuive l’exploitation.

La doctrine administrative a étendu l’application de ce dispositif à la cession d’un immeuble affecté durablement à une activité de location soumise à la TVA, avec reprise ou renégociation des baux en cours, à condition que le cessionnaire continue de soumettre la location à la TVA.

Dans un arrêt en date du 22 mai 2020, la cour d’appel de Montpellier rappelle que l’option hors délais pour l’assujettissement des loyers à la TVA fait perdre le bénéfice de l’article 257 bis du CGI.

En l’espèce, une SCI a cédé à une autre un ensemble immobilier à usage professionnel, commercial ou artisanal, en plaçant cette cession sous le régime de l’article 257 bis du CGI. A la suite d’un contrôle fiscal, l’administration a remis en cause l’application de ce régime et met à la charge du vendeur la TVA sur le bien vendu. Le vendeur a mis en demeure l’acquéreur de lui régler le montant de cette TVA et met en cause la responsabilité du notaire. Le vendeur et le notaire avaient été condamnés en première instance.

La CA de Montpellier relève que le cessionnaire s’était engagé à opter pour l’assujettissement des loyers à la TVA dans les délais légaux. Si le redressement a été maintenu c’est uniquement au motif que l’acquéreur n’avait opté que postérieurement à l’expiration du délai, contrairement à ce à quoi il s’était engagé dans son acte d’acquisition. La cession n’étant dès lors pas intervenue entre deux bailleurs redevables de la TVA l’exonération ne pouvait être appliquée. Le notaire est donc exonéré de toute responsabilité et l’acquéreur condamné à rembourser au vendeur la TVA qu’il a dû supporter.

Cour d’appel de Montpellier du 22 mai 2020, n° 16/01365