Est qualifié de marchand de biens toute personne physique ou morale qui réalise des opérations d’achat- revente d’immeubles de manière habituelle. D’un point de vue fiscal, les bénéfices tirés de cette activité sont imposés dans la catégorie des BIC (article 35-1-1 du CGI), lorsque plusieurs conditions sont cumulativement remplies :

• des opérations d’achat d’immeuble suivies de leur revente,
• le caractère habituel de ces opérations,
• l’intention spéculative c’est-à-dire l’intention de revendre.

La CAA de Douai, dans un arrêt du 18 juin 2020, a appliqué la qualification de marchands de bien à deux personnes physiques ayant acquis des terrains sur lesquels ont été édifiées des maisons d’habitation, et qu’ils ont revendus peu de temps après. La Cour a considéré que l’achat de plusieurs terrains caractérisait le caractère habituel de l’activité, et que la revente desdits terrains dans un court laps de temps suivant l’acquisition démontrait l’intention spéculative.

Le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 2 juin 2006, avait par ailleurs précisé que l’intention spéculative, soit l’intention de revendre, s’appréciait au moment de l’achat du bien et non au moment de la revente.

En l’espèce, deux personnes physiques ont acquis le 2 avril 2010 et le 28 février 2011 deux terrains sur lesquels ont été édifiées des maisons d’habitation. Ils ont été respectivement revendus le 11 août 2010 et le 7 mars 2011. Les plus-values réalisées lors de la revente ont été soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des plus-values immobilières des particuliers.

Suite à un contrôle, l’administration fiscale a considéré qu’il s’agissait d’une activité de marchand de biens, et que dès lors les opérations devaient être soumises à la TVA et les plus-values imposées dans la catégorie des BIC.

La CAA de Douai, dans son arrêt du 18 juin 2020, confirme la position du vérificateur.

Elle relève en effet :

• qu’un permis de construire avait été demandé, que les travaux correspondants avaient commencés et qu’un compromis de vente avait été signé avant même l’acquisition desdits terrains par les contribuables ;
• qu’ils avaient acquis un autre terrain et pris l’engagement de travaux d’édification d’un immeuble en vue d’une location sous un régime d’exonération fiscale ;
• qu’ils détenaient l’intégralité du capital d’une SARL exerçant l’activité de marchand de biens, de lotisseur et de promoteur immobilier.

Dès lors, ces opérations devaient être regardées comme présentant un caractère habituel.

Enfin, l’intention spéculative pouvait être caractérisée par le fait que les terrains ont été revendus dans un court laps de temps après leur acquisition.

CAA Douai, 18 juin 2020, n°18DA00359