La base d’imposition à la TVA des livraisons d’immeubles est, en principe, constituée par le prix total de vente (CGI, art. 266 et 267). Par exception, et sur option, la TVA s’applique sur la seule marge réalisée par le cédant concernant les livraisons de terrains à bâtir et les immeubles achevés depuis plus de cinq ans pour lesquelles le contribuable a opté pour la TVA, lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (CGI, art. 268).

L’administration fiscale, dans sa doctrine, considère (cf. Notre bulletin du 22 juin 2020 sur le sujet), que le régime de la TVA sur marge ne peut s’appliquer qu’aux «  seules livraisons d’immeubles acquis et revendus en gardant la même qualification » (BOI-TVA-IMM-10-20-10-20200513).

Il résulte d’un arrêt en date du 4 juin 2020, rendu par la CAA de Lyon, que la revente par un assujetti d’un immeuble initialement acquis avant la réforme de TVA immobilière, sous le régime de la marge en auto-liquidation de TVA, en vue d’être démoli, peut être opérée sous le régime de la marge.

En l’espèce, une SCI a acquis un ensemble immobilier composé de deux parcelles auprès d’un particulier. Sur l’une des parcelles était édifiée une villa, que la SCI souhaitait initialement démolir ; l’acquisition de cette dernière a ainsi été assimilée à une opération concourant à la livraison d’un immeuble neuf et a par conséquent été regardée comme imposable à la TVA. En application de l’article 268 et de l’article 285-3° du CGI alors en vigueur, la TVA a donc été acquittée sur la marge par l’acquéreur.

La SCI a finalement cédé cet immeuble sans qu’il ait été démoli. L’administration fiscale, confirmée par le TA de Lyon, a alors considéré que la TVA sur la marge était inapplicable aux opérations dans le cadre desquelles un immeuble a « changé de qualification juridique ».

Dans son arrêt, la CAA de Lyon a considéré que le régime de la TVA sur la marge s’applique aux livraisons d’immeubles achevés depuis plus de cinq ans pour lesquelles une option pour la TVA a été exercée, et dont l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction.

Il résulte de cette décision que le fait que le bien ait été acquis pour être démoli et soit finalement cédé sans avoir été démoli ne fait pas obstacle à l’application de la TVA sur marge dès lors que la cession porte sur un immeuble achevé depuis plus de 5 ans. De plus, le fait que le bien cédé ait été acquis par le cessionnaire sous le régime de la marge, et qu’il ait auto-liquidé la TVA lors de l’acquisition, ne fait pas davantage obstacle à ce que le régime de la marge s’applique à la cession.

Arrêt CAA de Lyon, 4 juin 2020, n°18LY03464