Les locaux nus à usage professionnel sont en principe exonérés de la TVA (article 261 D, 2° du CGI).

Cependant, une option pour la TVA peut être prise par les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l’activité d’un preneur assujetti – comme le dispose l’article 260, 2° du CGI.

L’article 193 annexe II al. 2 du CGI précise que dans les immeubles ou ensembles d’immeubles comprenant à la fois des locaux nus donnés en location ouvrant droit à l’option de l’article 260, 2° et d’autres locaux, l’option ne s’étend pas à ces derniers, mais s’applique globalement à l’ensemble des locaux de la première catégorie.

L’administration considère que l’option doit couvrir obligatoirement tous les locaux ouvrant droit à l’option qu’un bailleur possède dans un immeuble (BOI-TVA-CHAMP-50-10 n°120).

Le Conseil d’État vient confirmer dans sa décision du 9 septembre 2020 la décision de la CAA de Nancy n°18NC02185 du 27 décembre 2019.

En l’espèce, la SCI E donnait à bail à plusieurs preneurs, pour les besoins de leurs activités, différents locaux nus dans un même bâtiment. Elle ne collectait la TVA que sur les parties du bâtiments au titre desquelles elle estimait avoir opté pour la TVA. Au contraire, l‘administration considérait que l’option ainsi exercée avait eu pour effet de soumettre à la TVA l’ensemble des locations considérées. Elle a donc procédé à des rappels de TVA pour les baux non soumis à TVA.

Pourtant le CE retient, à la lumière de la directive européenne régissant ce droit d’option que « L’option exercée en vue de la soumission à la taxe sur la valeur ajoutée de la location de certains seulement des locaux d’un même bâtiment n’a pas pour effet de soumettre à cette taxe la location des autres locaux.

Il confirme donc la décharge des rappels de TVA en précisant que la CAA a fait une exacte application de l’article 193 annexe II du CGI.

Conseil d’État du 9 septembre 2020, n°439143