Conformément au 4° du II de l’article 150 VB du CGI les dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble (ou son acquisition si elle est postérieure), lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives, peuvent majorer le prix d’acquisition de ce bien immobilier pour le calcul de la plus-value réalisée à l’occasion de la cession.

Dans un arrêt en date du 5 novembre 2020, la CAA de Nantes rappelle que les simples dépenses d’entretien et de réparation, dissociables des dépenses d’amélioration, ne peuvent venir majorer le prix d’acquisition.

En l’espèce, des contribuables ont acquis une maison à usage d’habitation pour un prix de 85 000 euros. Ils ont majoré le prix d’acquisition de ce bien d’un montant de travaux de 78 879 euros et l’ont revendu au prix de 241 000 euros.

A l’issue d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale n’a admis les dépenses de travaux qu’à concurrence de la somme de 14 746 euros.

Suite au rejet de leur demande de décharge d’imposition par le tribunal, les requérants ont fait appel du jugement.

Dans un premier temps la CAA rappelle les définitions des différents types de travaux et notamment que :

• les travaux d’amélioration ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble
• alors que les travaux d’entretien et de réparation sont ceux qui ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.

Elle ajoute que : « lorsqu’un immeuble est ancien ou vétuste et qu’il nécessite une remise en état, le fait que des travaux sont entrepris pour le réhabiliter ne fait pas obstacle à ce que l’administration fiscale distingue, au sein des dépenses engagées, les dépenses d’amélioration du bien des dépenses d’entretien, lorsque ces dernières dépenses sont dissociables des premières. »

En l’espèce, la CAA a estimé que les dépenses correspondant à des travaux de pose de plaques de plâtre résultant de la création d’une chambre et du déplacement correspondant de la salle d’eau, n’affectant pas le gros œuvre mais modifiant en partie l’agencement de la maison et ajoutant, avec cette seconde chambre, un élément de confort nouveau, devaient être regardées comme des dépenses d’amélioration, tout comme les frais de fourniture et pose d’une douche et deux vasques, indissociables des travaux précédents.

Toutefois, ont été qualifié de travaux d’entretien et de réparation dissociables des travaux d’amélioration :

• les travaux de fourniture et pose d’une cuisine aménagée et du remplacement du ballon d’eau chaude dès lors que la maison disposait d’ores et déjà d’une cuisine aménagée et d’un chauffe-eau;
• les dépenses correspondant à des travaux de remise en état d’une cheminée, la pose d’une toile de fibre de verre sur les plafonds puis l’application de peinture et à la réalisation de diagnostics immobiliers ;
• les travaux de ponçage et de peinture des murs périphériques et des cloisons intérieures.

Ces derniers ne pouvaient donc pas venir majorer le prix d’acquisition lors de la revente de l’immeuble.

Arrêt de la CAA de NANTES, du 5 novembre 2020, n°18NT04137