L’article 1115 du CGI prévoit qu’un assujetti à TVA qui achète un immeuble et prend l’engagement de le revendre dans les cinq ans est redevable de droits d’enregistrement à taux réduit (0,70% au lieu de 5,80%).

Dans son arrêt du 12 avril 2021, la Cour d’Appel d’Orléans a précisé les contours de ce régime de faveur, rappelant qu’il supposait que l’opération ait été réalisée avec une intention spéculative réelle et non seulement affichée, laquelle doit pouvoir être justifiée au moment de l’acquisition.

Dans cette affaire, Madame Z a acquis en 2009 un immeuble pour 3.300.000€, en qualité de marchand de biens, et a entendu bénéficier des dispositions de l’article 1115 du CGI. Or, en 2010, elle a revendu le bien à son époux, Monsieur X, pour le même prix. L’administration fiscale, à l’occasion d’une vérification de comptabilité, a considéré que l’opération ne procédait pas d’une intention spéculative et a donc procédé à un rappel correspondant aux droits d’enregistrement qui auraient dû être appliqués selon le régime de droit commun.

Après avoir été déboutée par le TGI de Blois, la requérante a porté l’affaire devant la Cour d’Appel d’Orléans. Cette dernière indique d’abord que : « Si, comme le fait valoir Mme Z, l’intention spéculative s’apprécie au moment de l’acquisition, encore faut-il que cette intention soit bien réelle et pas seulement affichée ».

Pour écarter l’intention spéculative, les juges relèvent des circonstances de l’espèce que Madame Z n’exerçait en fait pas l’activité de marchand de bien de manière habituelle.

En effet, bien que sa société ait été immatriculée en 1990, circonstance qui « ne peut suffire à établir le caractère habituel d’une activité d’achat pour revente », la Cour souligne surtout que sur une période de quatre années (entre 2008 et 2011), le seul bien qu’elle ait acheté et revendu était précisément le bien litigieux.

En outre, la promesse de vente préalable à l’acquisition par Madame Z n’avait pas été signée par sa société marchande de bien, mais par elle-même et son mari, en nom personnel. Au surplus, les juges relèvent que l’immeuble litigieux est occupé par le couple à titre de résidence principale depuis 2011.

Enfin, sur la justification avancée par la demanderesse selon laquelle la vente à son mari avait été rendue nécessaire par l’impossibilité de trouver un autre acquéreur, la Cour répond que Madame « ne produit aucun justificatif de ses démarches pour vendre à un tiers ».

Ainsi, c’est à bon droit que l’administration a réclamé le paiement des droits de mutation, le bénéfice de l’article 1115 du CGI supposant une intention spéculative réelle, non sa simple revendication.

CA Orléans, 12 avril 2021, Ch. Civ., n°19/01250