L’activité de marchand de biens consiste à acheter en vue de les revendre des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières. Les bénéfices de cette activité relèvent du régime des « BIC » (article 35 I 1° du CGI).

Pour relever de cette catégorie, les opérations doivent présenter un caractère habituel et procéder d’une intention spéculative analysée au moment de l’acquisition (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 §30).

Par ailleurs, « lorsque le cédant entre dans une démarche active de commercialisation foncière, acquérant les biens en dehors d’une pure démarche patrimoniale ou mobilisant des moyens qui le placent en concurrence avec les professionnels » (BOI-TVA-IMM-10-10-10-10), il est considéré comme réalisant une activité économique entrant dans le champ de la TVA.

Dans un arrêt du 13 janvier 2022, la CAA de Bordeaux a considéré que neuf opérations d’achat de terrains et de revente de maisons permettaient de caractériser l’habitude et l’intention spéculative propres à la qualification d’une activité de marchand de biens, au regard du court délai séparant l’achèvement des travaux et leur revente, les contribuables ne justifiant pas contrairement à leurs affirmations que 7 de ces 9 opérations concernaient la cession de leur résidence principale.

En l’espèce, un couple avait procédé à neuf opérations d’achat de terrains et de revente de maisons en l’espace de 12 ans. Chacune des acquisitions de terrains était suivie de la construction d’une maison et de sa revente dans un court délai.

A l’occasion d’un contrôle, l’administration fiscale a mis à leur charge des cotisations supplémentaires d’imposition sur le revenu et des rappels de TVA en arguant du fait que les opérations réalisées avaient pour conséquence de qualifier les contribuables de marchands de biens.

La CAA de Bordeaux a rejeté leur requête estimant que :

• Sur l’impôt sur le revenu : « Il résulte du nombre d’opérations (9) réalisées sur la période, ainsi que du court délai qui a séparé l’achèvement des travaux de construction des maisons de leur vente et de la circonstance qu’avant même d’avoir réalisé les ventes, les appelants avaient déjà acquis de nouveaux terrains, que ces opérations immobilières ont procédé d’une intention spéculative. ». Ainsi, la réalisation de plusieurs opérations d’achat-revente sur une courte période entraine la caractérisation d’une activité habituelle de marchands de bien. A cet égard, les requérants arguaient du fait que 7 des 9 opérations auraient concerné la cession de leur résidence principale, la Cour quant à elle a estimé qu’ils n’en justifiaient pas du fait que ces biens constituaient leur résidence principale et que la chronologie contredisait cette affirmation.

• Sur la TVA : « Les opérations menées par une personne physique, et portant sur l’acquisition de terrains nus afin d’y édifier des immeubles avant de procéder à leur revente, procèdent, non de la simple gestion d’un patrimoine privé (…) mais de démarches actives de commercialisation foncière (…) et permettent ainsi de regarder cette personne comme ayant exercé une activité économique ».

Arrêt de la CAA de Bordeaux du 13 janvier 2022, n°20BX01454