Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration des locaux d’habitation sont déductibles des revenus fonciers (CGI, art. 31, I, 1°, b et b bis) si elles sont engagées en vue de la production d’un tel revenu (CGI, art. 13). De telles charges peuvent donc être déduites avant la mise en location effective du bien mais à la condition que l’intention locative soit justifiée.

A contrario, les dépenses afférentes à des locaux dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont jamais déductibles (CGI, art. 15). Un propriétaire est réputé s’être réservé la jouissance d’un bien s’il ne peut justifier de l’accomplissement de diligences relatives à la mise en location du bien.

Dans un arrêt du 30 décembre 2021, la CAA de Marseille rappelle la nécessité, en l’absence de revenus locatifs, de la démonstration par le propriétaire « qu’il a offert à la location pendant l’année en cause les logements restés vacants au titre desquels il demande la déduction de charges foncières, et qu’il a pris toutes les dispositions nécessaires pour les louer ».

En l’espèce, un couple avait déduit, au titre de deux années, les frais exposés en vue de la rénovation de deux biens immobiliers qu’ils possédaient mais qu’ils n’avaient pas mis en location.

A l’occasion d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a réintégré les frais de rénovation exposés dans le revenu imposable des contribuables, considérant d’une part que les biens n’étaient pas mis en location et d’autre part que les contribuables ne justifiaient pas leur intention locative.

Insatisfaits du rejet de leur demande par le TA de Marseille, les époux ont saisi la CAA de Marseille qui a alors apprécié la réalité de l’intention locative in concreto et a jugé que :

• bien que des mandats de gestion aient été conclus avec une agence, seuls 4 appartements sur 34 achevés ont été effectivement loués sur la période vérifiée ;
• bien que les époux aient produit des plans descriptifs des appartements avec mentions manuscrites des loyers qui auraient été perçus pour chacun, cela ne permet pas d’établir que lesdits appartements ont été donnés en location ;
• bien qu’un contrat de location ait été conclu, en 2011 et modifié en 2012, avec la fille des contribuables pour 11 appartements, aucun justificatif de la location ni de l’intention locative n’a pu être rapporté pour les années vérifiées. En effet, seuls ont été fournis des justificatifs postérieurs aux années vérifiées (un extrait du site « société.com » référençant leur fille en tant que loueur en meublé au titre de l’année 2015, une facture d’achat de meubles fin décembre 2012, des copies de ses déclarations fiscales au titre de l’année 2013, trois virements de leur fille de 12 000 € chacun le 17 septembre 2012) ;
• bien que les époux « ont fait poser des compteurs électriques individuels et ont obtenu un prêt pour leur acquisition immobilière en 2006 faisant référence à un ” achat ancien ” et deux autres prêts pour effectuer des ” travaux d’amélioration ” à destination du ” locatif résidence principale ” en 2006 et 2010», cela n’est pas de nature à caractériser l’intention locative.

L’ensemble de ces éléments ne peut permettre à des contribuables de justifier des diligences effectuées pour louer l’immeuble.

Arrêt de la CAA de Marseille du 30 décembre 2021, n°19MA03147