Il résulte de la saga jurisprudentielle relative à la TVA sur marge que ce régime s’applique à la double condition que l’acquisition du bien n’a pas ouvert droit à déduction de la TVA en amont et qu’il existe une identité juridique entre le bien acquis et le bien revendu. 

Le Conseil d’État, dans une décision du 17 juin 2022, a rejeté le pourvoi d’un marchand de bien ayant appliqué la TVA sur la marge à la cession de terrains à bâtir aux motifs que ce régime ne peut s’appliquer « à une cession de terrains à bâtir qui, lors de leur acquisition, avaient le caractère d’un terrain bâti, notamment quand le bâtiment qui y était édifié a fait l’objet d’une démolition de la part de l’acheteur-revendeur ou quand le bien acquis a fait l’objet d’une division parcellaire en vue d’en céder séparément des parties ne constituant pas le terrain d’assiette du bâtiment ». 

En l’espèce, une société marchand de biens a vendu quatre terrains à bâtir résultant de la division de deux parcelles sur lesquelles était édifiée une maison qui a été démolie, et a appliqué le régime de la TVA sur marge.  

L’administration fiscale a remis en cause l’application de ce régime arguant de l’absence d’identité juridique entre les biens acquis et vendus. 

Le Conseil d’État se rallie à la position de l’administration fiscale en considérant que « lors de leur achat par la société requérante les terrains en litige n’avaient pas le caractère de terrain à bâtir alors même qu’ils avaient pu faire l’objet d’une déclaration préalable antérieure de division. » 

Si cette décision est conforme à la position de l’administration fiscale soutenue à l’époque des faits, il apparaît que la doctrine a, depuis, introduit de nouvelles tolérances permettant de justifier de l’identité juridique entre un terrain acquis bâti et revenu en terrain à bâtir après division, telles que : 

• Une division parcellaire antérieure à l’acte d’acquisition ; 
• L’établissement d’un document d’arpentage identifiant les parcelles concernées établi avant l’acte d’acquisition ; 
• L’obtention d’un permis d’aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées obtenu antérieurement à la cession.  

Malgré cette évolution tolérante de la position de l’administration fiscale (mais postérieure aux faits de l’espèce, si bien que les contribuables concernés ne pouvaient de toute façon pas s’en prévaloir), le Conseil d’État estime qu’une déclaration préalable de division et une décision de non-opposition antérieures à l’acquisition ne sont pas suffisantes pour remplir la condition d’identité juridique précitée.  

Conseil d’État, 17 juin 2022, n° 443893