Comme rappelé dans notre bulletin sur le sujet, la qualification de résidence principale constitue un enjeu considérable pour les contribuables. En effet, une telle qualification permet notamment d’être exonéré de plus-value lors de la cession d’un tel bien. Pour ce faire, le bien doit être affecté totalement à usage d’habitation, constituer la résidence habituelle et effective du cédant lui-même au jour de la cession.

Toutefois, l’exonération est maintenue si l’immeuble a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente mais ne l’est plus lors de sa vente à condition:

– qu’il ne l’ait pas loué ou mis à disposition gratuitement pendant cette période;

– et que la cession intervienne dans un délai raisonnable, fixé généralement à un an.

La CAA de Versailles, dans un arrêt du 8 avril 2023, a toutefois refusé l’exonération de la plus-value de cession de la résidence principale d’une contribuable en arguant de conditions liées au prix de cession (s’agissant d’un contribuable à l’étranger le régime applicable n’était pas celui de l’exonération totale mais de l’exonération à hauteur de 150.000€).

En l’espèce, une propriétaire a mis en vente en 2009 un hôtel particulier constituant son logement familial, occupé jusqu’en 2013, date de son départ à l’étranger. La cession ayant été réalisée fin 2017, l’administration fiscale a rejeté le bénéfice du régime applicable à la cession d’une résidence principale.

La Cour juge que le prix initial fixé par la contribuable était trop élevé et que celui-ci a été abaissé trop lentement compte tenu de l’estimation faite du bien et de son prix d’acquisition qui ne justifiait pas la « nécessité de maintenir un prix de vente aussi élevé ».

En bref, les diligences nécessaires à une vente dans un tel délai n’auraient pas été réalisées: « le délai de quatre ans et demi qui s’est écoulé entre le déménagement de [la contribuable] en Allemagne et la date de mise en vente du bien apparaît comme anormalement long ».

Ainsi, un délai trop long entre la cession et la mise en vente, en raison de l’application d’un prix jugé trop élevé peut conduire à la perte du bénéfice de l’exonération de la plus-value réalisée sur la résidence principale.

CAA de Versailles, 1ère chambre, 8 mars 2023, 21VE03104, Inédit au recueil Lebon