La saga concernant l’exonération des plus-values de cession de résidence principale ne cesse d’alimenter la jurisprudence.

Dans un arrêt du 14 juin 2023, le Conseil d’État s’est prononcé sur la question de savoir si la réalisation de 9 opérations d’achat-revente ayant bénéficié de l’exonération applicable aux cessions de résidence principale était constitutive d’une activité de marchand de biens. 

Un couple avait réalisé neuf opérations d’achat de terrains et de revente de biens bâtis en l’espace de 13 ans, qu’ils avaient successivement affecté à leur résidence principale. Pour chaque cession, ils avaient considéré pouvoir bénéficier du régime d’exonération des plus-values de cession d’une résidence principale.  

L’administration a cependant estimé que les cessions habituelles du couple dans un délai restreint après achèvement des travaux étaient assimilées à une activité de marchand de biens, imposées au BIC et soumises à la TVA.  

Le Conseil d’État donne raison au couple en adoptant un raisonnement en deux temps : 

• Dans un premier temps, il rappelle que la cession habituelle d’immeubles est imposée au titre des BIC, sauf à ce qu’il s’agisse de la gestion du patrimoine personnel du contribuable ou de sa résidence principale.  

• Dans un second temps, il précise que les contribuables ne peuvent être qualifiés de marchands de biens, sauf à ce que l’administration remette en cause l’occupation effective à titre de résidence principale ou qu’elle invoque un abus de droit. Ainsi le « court délai qui séparait l’achèvement des travaux de construction des maisons de leur vente » et le fait « que ces opérations immobilières avaient procédé d’une intention spéculative » ne suffisaient pas à la qualification de marchand de biens.  

Il ressort donc de cet arrêt que, conformément à la jurisprudence antérieure, l’occupation d’un immeuble au titre de sa résidence principale empêche la qualification de marchand de biens lors des cessions, sous deux réserves que sont d’une part la remise en cause, par l’administration fiscale, de la qualification de résidence principale du bien et d’autre part, la preuve d’un abus de droit ; preuves qui, en l’espèce, n’ont pas été rapportées.  

Conseil d’État, 14 juin 2023, n° 461960