En matière d’IFI, les règles de déductibilité des dettes varient selon que le bien soumis à taxation est détenu par un contribuable ou par l’intermédiaire d’une société.

Pour les biens détenus en direct, seules sont déductibles les dépenses d’acquisition, réparation, entretien, amélioration, (re)construction, agrandissement, ainsi que les impositions dues à raison des propriétés, autres que celles incombant à l’occupant.

A contrario, pour les biens détenus via une société, le passif déductible est plus large puisqu’il englobe tout le passif social, et ce, indépendamment de la nature des actifs qu’il a permis de financer (actifs immobiliers imposables ou non). Le ratio immobilier se trouve donc impacté par des dettes relatives à des biens hors du champ de l’IFI.

L’article 3 duovicies du PLF pour 2024 prévoit de compléter l’article 973 du CGI par un IV visant à une application égalitaire  des règles de déductibilité des dettes selon le mode de détention des actifs immobiliers.

D’une part, l’évaluation de la valeur immobilière des titres de sociétés ne prendra en compte plus que les dettes afférentes à un actif imposable.

D’autre part, la valeur des parts ou actions imposables à l’IFI ne sera pas portée au-delà de la valeur vénale desdites parts ou actions ; un plafond d’évaluation de la valeur immobilière des titres de sociétés est donc instauré

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Amendement n° I-4093 repris à l’article 3 duovicies du PLF 2024