Si les locations nues sont en principe exonérées de TVA, l’article 260 du CGI permet au bailleur de locaux professionnels loués nus pour les besoins de l’activité du preneur d’opter pour l’application de la TVA sur les loyers.

L’article 194 de l’annexe II au CGI prévoit que « l’option ou sa dénonciation prend effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts ».

La doctrine administrative, quant à elle, estime que l’option peut être prise dès avant la signature d’un bail permettant ainsi la récupération de TVA :

« il est admis que dès lors qu’une option a été formulée en bonne et due forme par le bailleur, cette dernière produit ses effets sur les locaux nus à usage professionnel non effectivement donnés en location par le bailleur mais dont il peut être établi, par des éléments objectifs, qu’il les offre à la location »

Une telle option anticipée permet d’éviter une perte de droit à déduction de TVA sur les dépenses antérieures à la mise en location.

A défaut d’une telle option anticipée, une option avec effet rétroactif est-elle possible ?

Dans une récente décision, le Conseil d’État répond par la négative.

Dans les faits d’espèce, une société avait formulé une option le 15 décembre 2016 avec effet rétroactif au 1^e janvier 2016. Cette option visait à permettre la récupération de la TVA payée sur les dépenses engagées pour les besoins d’une future activité de location ayant débuté le 1 janvier 2017. L’administration fiscale avait remis en cause le remboursement du crédit de TVA exposé antérieurement à la date de l’exercice de l’option.

La Cour administrative d’appel de Marseille avait fait droit aux conclusions de la société en estimant que celle-ci avait manifesté son intention d’exercer une option rétroactive et que le temps écoulé entre l’engagement des dépenses et le début effectif de l’activité de location n’importait pas.

Le Conseil d’État annule l’arrêt dans la mesure où, conformément à l’article 194 de l’annexe II au CGI, l’option formulée le 15 décembre 2016 ne pouvait prendre effet au plus tôt qu’au 1^e décembre de la même année. Malgré l’existence de dépenses antérieures, l’option est insusceptible de produire des effets antérieurement à cette date.

En bref, s’agissant d’option pour la TVA sur les loyers : plus tard, c’est trop tard !

CE, 21 déc. 2023, n°474042