L’article 973 du CGI reconnait l’application d’un abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle de l’immeuble à déclarer lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire.

Sur ce point, le Conseil Constitutionnel avait validé la distinction opérée par la loi selon que le contribuable détient directement sa résidence principale ou par l’intermédiaire d’une société. Dans l’hypothèse d’une détention indirecte, l’abattement de 30 % est inapplicable (décision n°2019-820 QPC 17 janvier 2020).


À défaut de l’abattement susvisé, les propriétaires de SCI détenant leur résidence principale peuvent-ils prétendre à d’autres décotes ?

Dans une récente décision, la Cour d’appel de Montpellier répond par la positive.


Dans les faits d’espèce, un immeuble, détenu via une SCI démembrée (enfants nus-propriétaires et parents usufruitiers), était occupé à titre de résidence principale par les parents usufruitiers.

Lesdits usufruitiers, assujettis à l’ISF, avaient déclaré leur résidence principale en faisant application d’un abattement de 30 %. L’administration fiscale avait remis en cause cette déduction et redressé les contribuables.

La Cour d’appel de Nîmes avait suivi la position de l’administration en relevant notamment que la détention de parts de SCI démembrées ne donnait droit en l’espèce à aucun abattement.

La Cour de cassation avait annulé l’arrêt et admis l’application d’une décote, fondée non pas sur la qualification de résidence principale, mais sur le fait d’une part que l’immeuble était occupé, et d’autre part que les statuts prévoyaient une clause d’agrément en cas de cession.

La Cour d’appel de Montpellier, statuant sur renvoi, suit donc la position de la Cour de cassation et admet au cas particulier deux décotes pouvant s’appliquer sur la valeur vénale du bien :

• 10 % pour l’occupation effective du bien comme élément de moins-value ;
• 10 % liée aux modalités particulières de détention (indivision entre les enfants nus-propriétaires avec clause d’agrément dans les statuts de la SCI).

Cette décision, qui confirme le cumul des décotes et l’impact d’une situation d’indivision entre les nus-propriétaires, est applicable en matière d’IFI.

CA Montpellier, 7 novembre 2023, n° 23/01048