La TVA sur la marge peut s’appliquer aux cessions de terrains à bâtir (article 268 du CGI). En revanche une VEFA (vente en état futur d’achèvement) est soumise à la TVA sur prix total. Une société marchand de bien qui vend un terrain à bâtir et qui réaliserait la construction de la maison ne pourrait donc appliquer la TVA taux réduit pour la cession du terrain. Les deux opérations seraient considérées comme une vente unique en l’état futur d’achèvement.

Le risque existe en cas de cession du terrain et réalisation de la construction par des entreprises liées.

La requalification d’une vente de TAB en VEFA entraine application de la TVA sur le prix total

Dans cette affaire soumise au comité d’abus de droit, l’administration fiscale avait remis en cause la TVA sur marge appliquée par la société marchand de bien qui avait cédé des terrains à bâtir.

Le risque de remise en cause en cas de vente du terrain et réalisation de la construction par des sociétés liées

La construction avait  été réalisée par des sociétés liées à la société marchand de biens. Le fisc estimait que la vente et la construction constituaient un ensemble indissociable qui avait pour objet la vente d’un bien immobilier à construire.  La distinction entre la cession du terrain et la réalisation d’une construction aurait été artificielle.

D’où la mise en œuvre de la procédure de l’abus de droit de l’article L64 du LPF et la requalification de ces opérations en VEFA. L’abus de droit permet au fisc d’écarter un acte qu’il estime fictif et qui recouvre selon lui une réalité différente.

La procédure d’abus de droit ne pouvait être appliquée

Le comité a estimé qu’il n’y avait pas abus de droit. Les éléments relevés par l’administration fiscale ne permettaient pas de caractériser l’existence d’une VEFA (art L 261-10 du CCH).

Le comité relève que :

– l’administration n’apportait pas la preuve d’une concomitance des opérations de cession de terrains à bâtir et de conclusion des contrats de construction des maisons individuelles.

– s’il existe un lien économique entre les opérations de vente des terrains à bâtir et les opérations de construction des maisons individuelles sur ces terrains, l’administration n’apportait pas d’éléments suffisants permettant de caractériser l’existence d’une communauté d’intérêts entre les sociétés. La vente de ces terrains et la conclusion d’un contrat de construction d’une maison individuelle sur chaque terrain ne constituaient pas les éléments indissociables d’une convention ayant pour objet la vente, terrain compris, d’un immeuble à construire.