En principe, les acquisitions d’immeubles sont soumises aux droits de mutation à titre onéreux au taux normal ou au taux réduit (selon la qualification juridique et fiscale de l’immeuble vendu).
Toutefois, lorsque l’opération s’inscrit dans un processus économique d’intermédiation ou de production immobilière, l’acquéreur agissant en tant qu’assujetti à la TVA peut bénéficier d’un régime d’exonération partielle ou totale.
Cette exonération suppose que l’acquéreur marchand de biens ou promoteur prenne un engagement de revente ou de construction.
L’engagement de revente, prévu par l’article 1115 du CGI, permet à un marchand de biens d’être exonéré de droits de mutation à titre onéreux sur l’acquisition d’un immeuble lorsqu’il prend l’engagement de le revendre dans un délai de 5 ans.
Toutefois, ce délai est ramené à 2 ans pour les reventes par lots déclenchant le droit de préemption des locataires.
Dans l’espèce commentée, un marchand de biens avait fait l’objet d’une remise en cause l’exonération de droits de mutation au motif que l’engagement de revente n’avait pas été respecté.
L’enjeu de l’arrêt résidait dans le point de départ du délai de deux ans :
- Le contribuable affirmait que ce délai ne courait qu’à compter de la date à laquelle les locataires des locaux d’habitation disposaient d’un droit de préemption sur leur lot dont la revente avait été décidée,
- L’Administration soutenait au contraire qu’il fallait se placer au moment de l’acquisition de l’immeuble.
La Cour de cassation confirme que « le délai prévu pour l’application de l’engagement de revendre, qu’il s’agisse du délai de cinq ans prévu au premier alinéa de l’article 1115 du code général des impôts ou du délai ramené à deux ans prévu au dernier alinéa de ce texte, court à compter de l’acquisition de l’immeuble ».
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