L’article 1594-0 G du CGI prévoit une exonération de droits d’enregistrement si l’acquéreur assujetti s’engage à construire un immeuble neuf dans les 4 ans.

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L’article L. 180 du LPF, énonce que le droit de reprise de l’administration fiscale peut s’exercer jusqu’à la troisième année suivant l’enregistrement d’un acte ou d’une déclaration.  Ce délai n’est opposable à l’administration que « si l’exigibilité des droits et taxe a été suffisamment révélée par le document enregistré (…) ».

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La société LP, marchand de biens, a acquis, par un acte du 30 novembre 2011, des terrains à bâtir qu’elle s’est engagée à construire dans les 4 ans.

La société n’ayant pas respecté cet engagement l’administration fiscale lui a notifié le 13 janvier 2017 une proposition de rectification pour un montant total de
66.256 €.

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La société prétend pourtant que le point de départ de la prescription peut se situer au jour de l’enregistrement d’un acte révélant que l’engagement pris par le contribuable ne sera pas tenu que le délai de reprise de l’administration fiscale s’exerce alors jusqu’à l’expiration de la troisième année suivant celle de l’enregistrement d’un tel acte. En l’espèce, elle considère que la vente enregistrée du 10 avril 2012 d’une parcelle de terrain a suffi pour que l’administration fiscale soit informée du fait qu’elle ne respecterait pas son l’engagement de construire, de sorte que son droit de reprise avait expiré au 31 décembre 2015.

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La cour rappelle que la prescription triennale suppose que l’administration ait eu connaissance de l’exigibilité des droits par l’enregistrement d’un acte se suffisant à lui-même et que l’exigibilité soit suffisamment révélée par l’acte enregistré sans qu’il soit nécessaire de faire des recherches supplémentaires.

En l’espèce, la vente d’un lot le 10 avril 2012 n’a pu permettre à l’administration « sans procéder à des recherches ultérieures, d’appréhender les conséquences du non-respect de l’engagement de construire de l’ensemble immobilier ». 

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Pour la Cour, la société LP n’a pas justifié la construction d’immeubles au 30 novembre 2015, dès lors l’administration était fondée, en application de l’article L. 180 du LPF, à exercer son droit de reprise jusqu’au 31 décembre 2018.

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Le jugement est confirmé.

Cour d’appel de Limoges, 12 novembre 2020 n°19/00538