L’acquéreur d’un immeuble, assujetti à la TVA, peut être exonéré de taxe de publicité foncière (TPF) et de droits d’enregistrement sur la cession s’il prend l’engagement de construire un immeuble neuf dans un délai de 4 ans (article 1594-0 G, A du CGI). Cette exonération est subordonnée à la condition que l’acquéreur justifie à l’expiration du délai de quatre ans, sauf prorogation de ce délai, de l’exécution des travaux.

A défaut de respecter cet engagement, il sera redevable des droits dont il a été exonéré (article 1840 G ter du CGI), sauf dans l’hypothèse où un cas de force majeure a empêché toute construction de façon absolue et définitive (BOI-CF-INF-20-30, n°40).

Dans un arrêt du 19 janvier 2022, la Cour d’appel de Bastia a validé le caractère de force majeure d’une annulation d’un plan local d’urbanisme (PLU) permettant de bénéficier, malgré le non-respect de l’engagement de construire, de l’exonération de droits de mutation.

En l’espèce, une société avait acquis des terrains destinés à la production d’un immeuble neuf dans les 4 ans et avait été de ce fait exonérée de TPF. Le PLU, approuvé par délibérations en conseil municipal, de la commune sur laquelle était situé le terrain a, peu de temps après l’acquisition du terrain, été annulé et la mairie a refusé le permis de construire de la société.

L’administration fiscale a alors remis en cause l’exonération de droits dont avait bénéficié la société arguant du fait que cette dernière n’avait pas justifié de l’achèvement des travaux auxquels elle s’était engagée dans l’acte de vente.

L’administration fiscale considérait en effet que le critère d’imprévisibilité de la force majeure n’était pas caractérisé eu égard aux diverses controverses relatives aux délibérations ayant approuvé le PLU dans les mois précédant l’acquisition.

La Cour d’appel de Bastia a donné, au contraire, raison à l’acquéreur en considérant qu’il ne pouvait, même en étant un professionnel de l’immobilier, prévoir l’annulation du PLU, ni même qu’il n’avait à vérifier personnellement le caractère inattaquable des délibérations d’approbation du PLU et que cette annulation répondait à l’ensemble des caractères de la force majeure : extérieur, irrésistible et imprévisible.

Elle relève que « Sa situation de professionnelle ne la conduisait pas nécessairement à vérifier personnellement le caractère inattaquable de ces délibérations, que ce soit auprès du vendeur ou auprès de la mairie. D’ailleurs, l’insertion dans le contrat, par les soins du notaire, professionnel du droit, du certificat d’urbanisme délivré le 15 juin 2010, était destinée à assurer à l’acquéreur que la construction envisagée était parfaitement légale ».

La juridiction a procédé à une analyse des critères de la force majeure nonobstant la qualité de professionnel de l’acquéreur.

Arrêt de la CA de Bastia, 19 janvier 2022, n°20/00626