Selon l’article 1115 du CGI, l’acquisition d’immeuble, de fonds de commerce et d’actions ou de parts de sociétés immobilières par des personnes assujetties à la TVA est exonérée de droits d’enregistrement, dès lors que l’acquéreur prend l’engagement de revendre le bien dans un délai de 5 ans.

Cette exonération n’empêche pas la soumission de la mutation entre vifs de droits réels immobiliers à la taxe de publicité foncière au taux global de 0,715 % (article 1020 du CGI).

Par un arrêt en date du 24 novembre 2021, la chambre commerciale de la Cour de Cassation a précisé que cette exonération n’était possible qu’en cas de conservation du caractère immobilier du bien faisant l’objet de l’engagement de revente entre son acquisition et sa revente, sans qu’il soit obligé d’attendre l’écoulement du délai de 5 ans pour constater la déchéance de cette exonération : une société qui vend son bien immobilier est immédiatement déchue de cette exonération peu importe qu’elle rachète ensuite un nouveau bien avant le délai de 5 ans.

En l’espèce, il s’agissait d’une société anonyme qui a acquis la totalité des titres d’une société à prépondérance immobilière (SPI) en prenant un engagement de revente dans les 5 ans. Cette dernière a, par la suite, cédé son patrimoine immobilier constitué d’un seul immeuble, ce qui a eu pour conséquence de faire perdre aux parts sociales de la SPI leur nature immobilière au sens de l’administration fiscale qui a alors redressé les droits d’enregistrement de la SA pour déchéance du régime de l’article 1115 du CGI.

En l’absence de réponse à la réclamation contentieuse formulée, la SA a assigné l’administration fiscale devant le TGI de Paris qui a rejeté sa demande. La Cour d’appel de Paris a confirmé cette décision en invoquant une nécessité de conservation continue du caractère immobilier du bien concerné par l’engagement de revente, entre son acquisition et sa revente.

La SA s’est pourvue en cassation aux motifs que cette condition rajoutait à la loi et qu’il n’était pas possible de justifier de la déchéance du régime de faveur prévu par l’article 1115 du CGI par une cause qui n’a pas un effet définitif avant l’expiration du délai de 5 ans.

En effet, selon les demandeurs, la cession d’un immeuble détenu par une SPI dont les titres font l’objet d’un engagement de revente « ne revêt pas un effet définitif justifiant la déchéance prématurée du régime de l’article 1115 du code général des impôts, dès lors qu’avant l’expiration du délai légal, elle procède à l’acquisition d’un bien immobilier et demeure une société à prépondérance immobilière ».

Or, la Cour de cassation donne raison à la CA de Paris en jugeant que « Le bénéfice du régime de faveur institué par l’article 1115 du CGI suppose la conservation du caractère immobilier du bien concerné entre son acquisition et sa revente et que l’administration fiscale n’est pas tenue d’attendre l’expiration du délai de cinq ans pour constater la déchéance de ce régime fondée sur un autre motif que le non-respect du délai imparti pour revendre. »

Arrêt de la Cour de cassation, Ch.Com du 24 novembre 2021, 19-17.281