Conformément à l’article L17 du Livre des procédures fiscales, lorsqu’elle estime qu’un bien déclaré à l’IFI (et anciennement à l’ISF) est sous-évalué, l’administration fiscale est en droit de chercher à déterminer la valeur vénale réelle dudit immeuble en recourant à une analyse comparative de biens similaires.

Pour cette analyse, la jurisprudence impose à l’administration de se fonder sur des biens « intrinsèquement similaires ».

L’affaire tranchée par la Cour de cassation dans son arrêt du 25 janvier 2023, concernait une villa sur un terrain de presque 3.000 m².

L’administration, pour estimer la valeur vénale, avait proposé 8 villas qu’elle estimait comparables, par la surface habitable des constructions.

Or, la SCI propriétaire faisait valoir que si les surfaces habitables des termes de comparaison étaient effectivement précisées par l’administration, celle-ci n’avait aucunement tenu compte de la surface des terrains d’assiette qui n’était d’ailleurs même pas connue.

La Cour de cassation rappelle que « la superficie du terrain d’un bien immobilier constitue un des critères de détermination de sa valeur » et qu’en n’étudiant pas celle-ci pour déterminer si les biens retenus étaient effectivement comparables à l’immeuble litigieux, la Cour d’appel n’avait pas donné de base légale à sa décision.

Le contentieux de l’évaluation par comparaison est une matière particulièrement factuelle qui impose naturellement de s’assurer que les éléments pris en référence sont effectivement comparables, y compris par la surface de leur terrain.

Cass. Com., 25 janvier 2023, n°20-16.125