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La SCI I a acquis par acte notarié du 29 décembre 2010 un ensemble immobilier composé de six terrains à bâtir (« TAB ») pour 80.000€, dont elle a détaché une parcelle cédée le même jour comme « TAB », pour 70.000€. Les autres parcelles ont été cédées le 13 janvier 2012. La SCI a fait l’objet d’une vérification de comptabilité portant sur trois exercices (2010, 2011 et 2012).

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L’administration fiscale a estimé que la SCI était imposable à l’impôt sur les sociétés dès lors qu’elle avait une activité de marchands de biens et qu’en conséquence, les revenus qui avaient été perçus par l’associé en 2012 devaient été imposés comme revenus distribués.

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Ce dernier soutient pourtant que la SCI I n’était pas imposable à l’IS dès lors qu’ayant réalisé une opération unique d’acquisition d’un terrain revendu en deux lots, la condition d’habitude requise n’était pas remplie.

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La CAA de Lyon retient pourtant « qu’en procédant à l’acquisition auprès d’un même vendeur de six parcelles dont l’une a été revendue immédiatement et dont les cinq autres ont été cédées dans un délai d’un peu plus d’un an, à un autre acquéreur, après réalisation de travaux de viabilisation et de terrassement des terrains, la SCI I s’est livrée, sur une brève période, à des opérations d’achat et de revente d’immeubles qui, quand bien il n’y a eu qu’un vendeur et deux acquéreurs, suffisent à conférer à ces activités un caractère habituel ».

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Aussi, la CAA retient que la plus-value importante réalisée lors de la cession du premier terrain a été employée au financement de l’acquisition de l’ensemble immobilier, « cette circonstance et la concomitance de la première vente avec l’acquisition de l’ensemble immobilier révèlent que la société avait, dès l’origine, une intention spéculative ».

La société relevait donc du 3° du I de l’article 35 du CGI (imposition des profits des marchands de biens) qui justifiait son imposition à l’IS.

Cour d’appel administrative de Lyon, 6 août 2020 n°18LY04000