Les époux Y ont fait l’objet d’une proposition de rectification relative à leur ISF dû au titre des années 2007 à 2009 au motif que les parts de leur SCI auraient été sous-évaluées dans leur déclaration ISF.

Ces derniers contestaient les rehaussements au motif que  la valeur vénale des titres d’une SCI non cotée «  doit être appréciée compte tenu de tous les éléments dont l’ensemble permet d’obtenir un chiffre aussi voisin que possible de celui qu’aurait entraîné le jeu normal de l’offre et la demande ».

Ils invoquent pour justifier l’application d’un abattement pour fiscalité latente en raison de « l’inconvénient que présente, pour l’acquéreur de titres d’une société civile immobilière, l’existence de plus-values latentes sur les immeubles qui figurent à l’actif de ladite société, dès lors qu’à concurrence desdites plus-values, lesdits immeubles ne pourront pas être amortis par l’acquéreur et que s’ils sont ensuite vendus, il sera imposé sur ces plus-values ».

La Cour de cassation a confirmé l’arrêt de la cour d’appel qui avait jugé : « d’un côté, que la cession des immeubles de chacune des SCI était en l’état purement hypothétique dès lors que l’objet de ces dernières était la gestion de leur patrimoine immobilier pour en obtenir des revenus, et de l’autre, qu’une opération de cession des parts sociales était plus probable ».

Dès lors, il n’y avait pas lieu de pratiquer une décote supplémentaire au titre des plus-values latentes sur la cession des immeubles. Les rehaussements pratiqués par l’administration fiscale ont donc été maintenus.

Chambre commerciale, 14 novembre 2018 n°17-15.167