L’activité de marchand de biens consiste à acheter en vue de les revendre des immeubles, fonds de commerce, actions ou parts de sociétés immobilières. Les bénéfices de cette activité relèvent du régime des « BIC » (article 35 I 1° du CGI).

Pour relever de cet article, les opérations doivent présenter un caractère habituel et procéder d’une intention spéculative (BOI-BIC-CHAMP-20-10-10 §30).

Dans un arrêt du 22 décembre 2021, le Conseil d’Etat rappelle que la preuve de l’intention spéculative au moment de l’acquisition est indispensable pour requalifier une opération en activité de marchand de biens.

En l’espèce, une société ayant comme activité l’acquisition ou la construction de tout bien immobilier ainsi que sa gestion et son exploitation par bail, était, notamment, propriétaire d’un garage acquis en 2001 et donné à bail commercial à un professionnel de l’automobile jusqu’en 2011. Après le départ de son locataire, la société a obtenu, en 2014, un permis de démolir ce bâtiment et d’édifier sur la parcelle deux immeubles composés chacun de neuf appartements, puis a procédé à la vente des dix-huit appartements, par lots distincts.

A la suite d’un contrôle, l’administration fiscale a estimé que cette opération traduisait l’exercice par la société d’une activité de marchand de biens et l’a assujettie en conséquence aux impôts commerciaux.

La CAA et le CE ont estimé :

• que « la longueur du délai entre la date d’acquisition du bien en 2001 et la revente en 2014 des biens édifiés sur la parcelle en cause, laquelle faisait suite à une période de location de dix ans en tant que garage automobile, ne permettait pas de tenir pour établie la réalité d’une intention spéculative au moment de l’acquisition » ;
• et que les modifications dans les conditions d’exploitation de la société intervenues postérieurement à la date d’acquisition de l’immeuble sont sans incidence et ne sont pas susceptibles de caractériser une intention spéculative à cette date.

Conseil d’État, 22 décembre 2021 n°451005