L’article 161 de la loi de finances (« LF ») pour 2020 est venu limiter le dispositif Pinel aux seuls logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif (CGI, art. 199 novovicies I A modifié), excluant ainsi les logements individuels.

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Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2021 (art. 161 II de la LF 2020), à savoir, pour les « VEFA », à compter de la signature de l’acte authentique à cette date.

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Les débats parlementaires démontrent que l’amendement qui a donné naissance à l’article 161 de la LF a été porté dans le but de lutter contre l’artificialisation des sols, qui « résulte de manière notable de la construction des logements individuels en périphérie des villes » ayant vocation à concentrer le dispositif Pinel « sur la construction d’immeubles, permettant d’accueillir des logements plus nombreux ».

Les « BHC » n’ont été définis ni au sein de ces travaux parlementaires ni au sein de l’article 199 novovicies du CGI modifié. Plusieurs amendements ont été déposés durant l’examen de la LF pour 2021 pour venir supprimer le critère de BHC et inclure de nouveau les logements individuels dans le giron du dispositif. Ces amendements ont été rejetés.

L’administration a publié une réponse à un rescrit qui venait demander si les villas individuelles construites au sein d’une copropriété, ou encore les villas construites de manière jumelée ou en bande peuvent être considérés comme des logements situés dans un BHC.

Celle-ci est reprise au BOI-IR-RICI-360-10-30 §5.

Ainsi, l’administration fiscale précise que la notion de bâtiment d’habitation collectif nécessite « la réalisation d’un nombre minimal de logements, qui doit obligatoirement être supérieur à deux », comme indiqué dans notre bulletin.

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En outre, ces logements doivent être groupés dans un seul et même bâtiment, pour que celui-ci puisse recevoir la qualification de « collectif ». Le BOI précise également que cette notion de groupement n’implique pas nécessairement une superposition de logements ces derniers pouvant également être alignés ou en bande mais le bâtiment doit avoir une unité de structure (fondation, toiture, gros œuvre, etc.).

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Des constructions qui seraient jumelées, groupées en bande ou même construites au sein d’une copropriété dès lors qu’elles ne constituent pas un bâtiment avec unité de structure ne constituent pas des BHC.

Réponse au rescrit portant appréciation sur la notion de BHC.