Pour rappel, l’article 150 VC, I du CGI prévoit que la plus-value brute réalisée lors de la cession d’un immeuble est réduite d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.

Le délai de détention doit être calculé depuis la date d’acquisition jusqu’à la date de cession.

A ce sujet, la doctrine administrative précise que la date à prendre en considération en cas d’acquisition à titre onéreux est celle de l’acte qui constate l’opération d’achat (BOI-RFPI-PVI-20-20 n° 40).

De son coté, le Code Civil dispose que :

• la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé» (article 1583) ;
• « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix (…) » (article 1589).

Pour le Conseil d’Etat (arrêt en date du 29 décembre 2020) il ressort de ces dispositions que, pour l’application de l’abattement pour durée de détention, le transfert de propriété peut, dans certains cas, avoir lieu à la date de signature de la promesse synallagmatique de vente et non à la date de l’acte authentique.

En l’espèce, une SCI a conclu des promesses synallagmatiques d’achat de terrain à bâtir en 1998 et 1999. La réitération par acte authentique s’est faite le 23 novembre 2011 et, le même jour, la SCI a revendu lesdits terrains.

Elle a réduit la plus-value réalisée à l’occasion de la cession d’un abattement pour durée de détention, s’estimant propriétaire des terrains à compter de la signature des promesses.

La société a fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle l’administration fiscale a remis en cause le calcul de la plus-value immobilière réalisée au titre de la revente : pour le fisc aucun abattement n’était applicable car la société devait être regardée comme propriétaire à compter de l’acte authentique.

En appel, la Cour a écarté les promesses synallagmatiques et a estimé que « la date du transfert de propriété devait être regardée comme fixée au jour de la signature des actes authentiques de vente dès lors que ces actes décrivaient les parcelles en litige comme appartenant aux vendeurs et stipulaient que l’acquéreur serait propriétaire du bien à compter de leur signature. »

Le Conseil d’Etat censure cette position et précise que « dans l’hypothèse où une promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive révèle le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété, qui détermine la date de réalisation de la plus-value imposable, est réputé avoir lieu à compter de la signature de la promesse, ou le cas échéant de la date à laquelle les conditions suspensives qu’elle fixe sont levées, et que les stipulations d’un acte authentique ultérieur sont alors insusceptibles de remettre en cause la date du transfert de propriété. »

CE, 9e et 10e, 29 déc. 2020, n° 428306