Pour rappel, la plus-value réalisée lors de la vente du logement constituant la résidence principale du vendeur au jour de la cession est exonérée d’impôt sur le revenu (article 150-U-II-1° du CGI).

Le juge de l’impôt et l’administration fiscale peuvent toutefois contester la qualité de résidence principale de l’immeuble cédé afin de faire obstacle à l’application de cette exonération.

Dans sa décision du 1^er avril 2021, la CAA de Nantes écarte la notion de résidence principale de l’immeuble occupé par le cédant en recourant à la méthode du faisceau d’indices.

En l’espèce, des époux avaient fait construire une maison dont le chantier a pris fin le 2 avril 2009, et prétendent l’avoir occupée en tant que résidence principale avant de céder le bien à une SCPI le 23 juin 2009.

Les époux invoquent plusieurs éléments pour justifier de l’occupation du logement : consommation des fluides, date d’achèvement des travaux au 2 avril 2009, et déclaration H1 témoignant de leur utilisation effective du bien à cette même date.

Cependant, la Cour relève que :

• La consommation électrique de l’immeuble sur la période d’avril à juillet 2009 est très inférieure à leur consommation habituelle dans leur précédente résidence principale ;
• Leur consommation en eau est inférieure de moitié à celle de leur ancienne résidence principale sur cette même période ;
• La plupart de leurs comptes bancaires étaient toujours reliés à leur ancien domicile ;
• Les factures des travaux étaient envoyées à leur ancien domicile.

Enfin, la Cour ajoute qu’une occupation allant de début avril au 23 juin 2009 est trop brève pour que le bien puisse être considéré comme leur résidence principale. La requête des époux est donc rejetée.

La notion de brève occupation avait déjà été invoquée par le Conseil d’État dans le cadre de l’exonération de la plus-value : « Un logement, qui n’était pas la résidence habituelle du contribuable et que celui-ci n’a occupé que pendant une brève période, n’acquiert pas, du seul fait de cette brève occupation, la qualité de résidence principale » s’agissant d’une occupation d’un mois avant la cession (CE, 9e et 8e sous-sect., 29 déc. 1999, req. n° 135 065).

Il fallait ainsi justifier de circonstances particulières pour qu’une occupation si courte puisse donner qualité de résidence principale au logement.

A noter cependant que, dans cet ancien arrêt comme dans celui que nous étudions, la brièveté de la période d’occupation ne suffit pas à elle seule pour écarter la qualification de résidence principale, plusieurs indices sont nécessaires. Dans les deux cas le vendeur était propriétaire d’un autre bien dont il avait la libre disposition.

En réalité l’exonération est écartée quand l’occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente, pour les besoins de cette dernière, sans pouvoir justifier d’impératifs familiaux.

CAA de Nantes, 1^er avril 2021, n°19NT03708