Les lecteurs de notre blog le savent, la prestation de services para-hôteliers prévue par l’article 261 D 4° du CGI entraîne l’assujettissement des loyers à la TVA. L’exploitant qui fournit 3 des 4 services prévus par le texte (petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception de la clientèle) dans des conditions similaires à celles de l’hôtellerie est en principe soumis au régime fiscal dit de la « parahôtellerie » (et non à celui du loueur meublé).

Ce régime particulier comporte, entre autres, une différence capitale avec le régime LMNP s’agissant de l’imposition des plus-values lors de la vente du bien. En effet, l’exploitant soumis au régime para-hôtelier ne peut bénéficier du régime des plus-values personnelles et est nécessairement soumis au régime professionnel.

Un litige récent tranché par la Cour d’appel de Lyon apporte des éléments intéressants sur l’articulation des régimes applicables aux plus-values immobilières.

D’abord, notons que la question fiscale n’a pas été tranchée par le juge de l’impôt mais s’est arrêtée au stade du contentieux administratif, l’avocat du contribuable n’ayant pas introduit de recours contre la décision de l’administration.

C’est à l’occasion de l’action en responsabilité intentée par le client contre son conseil que les juges ont pu se prononcer sur les chances de réussite qu’aurait eu d’un recours éventuel.

Au fond, il s’agissait d’un contribuable qui, ayant exercé une activité de parahôtellerie pendant près de 10 ans, avait résilié le mandat de gestion qui le liait à un gestionnaire pour la proposition des services para-hôteliers, puis avait vendu, environ 2 ans plus tard, le bien qui avait été l’objet de l’exploitation.

La vente avait été soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers, le contribuable se considérant alors comme loueur en meublé non professionnel. Cependant, l’administration fiscale, estimant qu’il avait toujours été un exploitant para-hôtelier, a décidé d’appliquer le régime des plus-values professionnelles.

Cette circonstance est doublement malheureuse pour le contribuable qui, n’ayant pas exploité son activité para-hôtelière pendant deux années avant la cession, ne pouvait se prévaloir de l’exonération de l’article 151 septies du CGI qui ne peut s’appliquer qu’aux activités ayant été exercées pendant au moins cinq ans avant la cession.

La Cour d’appel de Lyon rejette finalement l’action en responsabilité du contribuable contre son conseil, estimant qu’il n’avait pas subi de perte de chance de voir son action en justice prospérer en s’appuyant sur le fait que, n’ayant jamais reloué le bien sous régime « LMNP » postérieurement à la cessation de l’exploitation para-hôtelière, il n’aurait pas pu apporter la preuve de l’applicabilité du régime de plus-values immobilières correspondant

Cour d’appel de Lyon, 1^ère chambre civile a, 27 janvier 2020, n°18/03282