Sont passibles de l’impôt sur les sociétés, les sociétés civiles qui réalisent des opérations de marchand de biens, c’est-à-dire des opérations d’achat-revente d’immeubles, de manière habituelle et dans un but spéculatif. Cette intention spéculative ne peut se présumer et s’apprécie au jour de l’acquisition desdits immeubles. 

La Cour administrative d’appel de Lyon a donné raison à l’administration de considérer qu’eu égard au nombre d’opérations réalisées et la brièveté du délai séparant l’acquisition de la division à l’origine de la revente des lots, l’intention spéculative et le caractère habituel de l’activité étaient qualifiés et ce peu importe une mise en location de courte durée et l’intention des gérants de conclure un bail commercial.  

En l’espèce, une SCI a acquis un tènement immobilier qu’elle a divisé en onze lots vendus pour une première partie entre 2010 et 2014 et pour la seconde partie entre 2014 et 2015. La SCI a alors fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle l’administration fiscale a requalifié ces opérations en opération commerciale de marchand de biens, mettant ainsi à la charge de la SCI des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés.  

Les gérants ont par ailleurs fait l’objet d’un contrôle sur pièces entraiînant des rehaussements d’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux au titre des revenus présumés distribués, sur le fondement du 1° du 1 de l’article 109 du CGI. 

Les gérants ont contesté cette qualification en arguant de leur volonté initiale de donner les locaux à bail commercial pendant neuf ans à une autre société et du fait que les locaux avaient été pour partie donnés en location à usage d’habitation.  

Bien que la mise en location du bien consécutive à son acquisition puisse annihiler toute intention spéculative, encore faut-il d’une part que cette location soit effective, et d’autre part que cette location soit pérenne selon la Cour.  

En effet, l’absence d’intention spéculative n’est pas prouvée dès lors que : 

• la copie du bail commercial n’a été communiquée qu’au stade de la réclamation contentieuse ; 
• le gérant de la SCI est également le gérant de la société qui aurait dû prendre à bail les locaux ; 
• le local n’a jamais été déclaré au titre de la CFE ; 
• il ne figure dans aucune annonce légale concernant l’activité du locataire ;  
• aucune recherche en vue de la remise en location du local n’a été effectuée après le départ du locataire. 

De plus, la location d’un des appartements sur la période de décembre 2012 à juillet 2013 a été jugée trop brève pour « contredire le constat effectué par l’administration de l’absence de mise en location des logements concernés ». 

CAA de LYON, 9 juin 2022, n° 21LY00603