L’absence d’opération d’achat-revente pendant une année ne suffit pas à écarter l’assujettissement à l’IS en application de l’article 35-1 du CGI.

Est qualifiée de marchand de biens, toute personne physique ou morale qui effectue des actes de commerce portant sur des opérations d’achat en vue de la revente d’immeubles, de manière habituelle et répétitive, dans le cadre de sa profession principale ou toute personne qui, à titre privé, réalise plusieurs opérations d’achat-revente.

Ainsi, l’article 35-1-1 du CGI répute commerciaux (« BIC »), pour l’application de l’IR, les bénéfices réalisés par des personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles (…). La notion d’habitude résulte soit de la pluralité des ventes réalisées dans le cadre d’une même opération, soit de l’activité passée ou présente ou commerçant. L’intention spéculative (c’est-à-dire l’intention de revendre) s’apprécie au moment de l’achat.

En l’espèce, une SCI a acquis deux immeubles les 15 janvier et 23 juillet 2008. Elle a ensuite vendu l’un des deux lots du bâti du premier immeuble le 17 juillet 2008 et un terrain à bâtir attenant le 23 juillet 2008 puis, après avoir créé douze lots dans le second immeuble, en a vendu quatre les 6 et 27 octobre 2008 et le 26 février 2009.

La SCI a fait l’objet d’une vérification de comptabilité à l’issue de laquelle l’administration fiscale l’a assujettie à l’IS pour les années 2008 à 2010, jugeant qu’elle exerçait une activité de marchand de biens et non une activité civile.

Le TA de Bordeaux a rejeté sa demande de décharge des impositions supplémentaires d’impôt sur les sociétés.

De son côté, la CAA Bordeaux a validé le rappel de droits des exercices 2008 et 2009, exercices durant lesquels a eu lieu la revente des lots, mais a reconnu que la société́ relevait à nouveau du régime des sociétés de personnes au titre de l’exercice 2010 au cours duquel elle s’était bornée à encaisser des loyers.

Après pourvoi du Ministre, le Conseil d’État a rappelé que l’application de l’article 35 du CGI est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel. La condition d’habitude s’apprécie, en principe, en fonction du nombre d’opérations réalisées et de leur fréquence.

A cet égard « la circonstance qu’au cours d’une année aucune opération mentionnée à l’article 35 du code général des impôts n’ait été réalisée par une société civile ne suffit pas, à elle seule, à écarter l’application de ces dispositions pour cette année. 

La SCI a donc été également soumise à l’IS pour l’exercice 2010.

Arrêt du Conseil d’État, du 18 mars 2020, n°425443