Du point-de-vue de l’impôt sur le revenu, le fait pour un contribuable, même non professionnel, d’acheter une parcelle en vue de la revendre peut relever de l’impôt dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) comme opération de marchand de biens et non de la plus-value des particuliers.

Une telle opération peut également constituer une activité économique taxable à la TVA.

Toutefois, dans un arrêt du 9 décembre 2022, le Conseil d’État précise les conditions d’un tel assujettissement à TVA et confirme que la requalification en BIC n’entraîne pas automatiquement taxation de la valeur ajoutée.

Dans cette affaire, des contribuables avaient acquis différentes parcelles destinées à être loties et cédées. La revente, qui n’était intervenue qu’une fois le permis d’aménager et de lotir accordé, avait été soumise au régime de plus-value immobilière des particuliers.

L’administration fiscale avait soumis les contribuables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC ainsi qu’à la TVA.

La Cour administrative d’appel de Bordeaux, saisie de l’affaire, avait jugé dans un arrêt du 7 octobre 2021, que l’administration était en droit de soumettre l’opération au régime des BIC, mais avait rejeté l’assujettissement à la TVA, les contribuables revendeurs ne pouvant être regardés comme « ayant exercé une activité économique ».

Le Conseil d’État, dans son arrêt du 9 décembre 2022, confirme et rappelle que : « la livraison, par une personne physique, de terrains à bâtir est soumise à la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle procède, non de la simple gestion d’un patrimoine privé, mais de démarches actives de commercialisation foncière, telles que la réalisation de travaux de viabilisation ou la mise en œuvre de moyens de commercialisation de type professionnel ».

Si l’intention prévaut du point-de-vue de l’impôt sur le revenu, pour la TVA, c’est au contraire l’étendue des moyens déployés qui prévaut, et la qualification retenue pour l’un de ces impôts ne s’applique pas nécessairement à l’autre.

CE, 9^ème et 10^ème chambres réunies, 9 décembre 2022, n°459206