En principe, la base d’imposition à la TVA des livraisons d’immeubles est constituée par le prix total de vente (CGI, art. 266 et 267). Par exception et sur option, la TVA s’applique sur la marge réalisée par le cédant pour les livraisons de terrains à bâtir et les immeubles achevés depuis plus de 5 ans, et ce uniquement lorsque l’acquisition n’a pas ouvert droit à déduction (CGI, art. 268). Dans ce cas, la marge est déterminée par la différence entre toutes les sommes dues au cédant par le cessionnaire, diminuées de la TVA afférente à la marge, et le prix d’achat supporté par l’assujetti revendeur.
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Dans un arrêt du 9 juillet 2020, la CAA de Bordeaux a considéré qu’il est possible d’intégrer dans le prix de revient de chaque lot vendu une quote-part du prix de revient des parcelles non commercialisables du fait qu’elles soient occupées par les équipements collectifs du lotissement.
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En l’espèce, une société exerçant une activité de lotisseur a acheté des terrains à bâtir sur lesquels elle a réalisé des travaux d’aménagement et de viabilisation avant de les revendre à des particuliers. Pour le calcul de la marge, la société a intégré au prix de revient de chaque lot vendu une quote-part du prix de revient des parcelles non commercialisables (i.e. majorant ainsi le prix de revient qui minore la marge soumise à TVA) en raison du fait qu’elles soient occupées par les équipements collectifs du lotissement. A la suite d’un contrôle de l’administration fiscale, la société est assujettie à des rappels de TVA.
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La CAA de Bordeaux a considéré qu’il est possible d’intégrer au prix de revient de chaque lot vendu une quote-part du prix de revient des parcelles non commercialisables puisque celles-ci ont représenté un coût pour la société lors de l’acquisition qui doit être prise en compte dans le calcul du prix de revient.
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