Le Conseil d’État confirme que le régime de TVA sur marge est conditionné à une condition d’identité entre le bien vendu et le bien acquis
Par principe, la TVA immobilière est liquidée sur le prix total (articles 266 et 267 du CGI). Ce n’est que par exception (article 268 du CGI), que l’assiette de la TVA est constituée par la marge, différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition ; tel est le cas « s’agissant de la livraison d’un terrain à bâtir ou d’une livraison d’immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans (…) s’il est établi que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction » (BOI-TVA-IMM-10-20-10-20200122).
Un contentieux s’est élevé au sujet des conditions d’application de la TVA sur la marge. En effet, l’administration fiscale a estimé que l’application de ce régime était subordonnée à une condition tenant à l’identité des caractéristiques matérielles et juridiques du bien acquis et revendu. A plusieurs reprises, le juge de l’impôt a considéré que l’administration fiscale rajoutait à la loi. C’est pourquoi le gouvernement, dans une réponse ministérielle (RM Jean-Pierre Vogel, JO Sénat du 17 mai 2018, question n°04171), a décidé de n’imposer que le respect de la seule identité juridique entre le bien acquis et le bien vendu.
Le Conseil d’Etat, dans un arrêt n°428234 du 27 mars dernier, semble confirmer cette réponse.
En l’espèce, un marchand de biens avait acquis un terrain supportant un immeuble d’habitation en vue de le céder à des particuliers après démolition et division cadastrale comprenant six lots de terrains à bâtir. Elle avait appliqué la TVA sur marge sur ces ventes, ce qui a fait l’objet d’un redressement par l’administration fiscale.
La CAA de Lyon avait donné raison au marchand de bien estimant que le régime de TVA sur marge est conditionné « au seul fait que l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée lors de son acquisition ».
Le ministre s’est pourvu en cassation et le Conseil d’Etat a considéré que le régime de la TVA sur marge était bien conditionné à une condition d’identité entre le bien vendu et le bien acquis, en procédant à la lecture de l’article 268 du CGI à la lumière de l’article 392 de la directive TVA.
Il en résulte que l’application du régime de TVA sur marge requiert les deux conditions cumulatives suivantes, alors que la lettre de l’article 268 n’en prévoit qu’une :
- que l’acquisition n’ait pas ouvert droit à déduction ;
- qu’il y ait identité juridique entre le bien acquis et le bien vendu, c’est-à-dire une absence de modification de sa qualification ce qui n’est pas le cas si le bien a été acquis comme immeuble bâti et est revendu en tant que terrain à bâtir.
8 commentaires
Fredile
Bonjour,
Je ne comprends la notion “d’identité “juridique”. SI j’achète un immeuble d’habitation, je le divise et je vend des appartements d’habitation en lots, y a t-il identité juridique ou non ?
Fred.
Cabinet Rivière Avocats Associés
Cher Monsieur,
Il y a bien une identité de qualification juridique entre un immeuble et un appartement issu de cet immeuble (les deux constituent des “immeubles bâti” au sens de la TVA). Il n’y a pas, en revanche, identité physique
Nous restons à votre disposition si vous souhaitez obtenir des conseils personnalisés concernant votre situation / vos opérations.
Bien à vous
Jean
Bonjour. Une question peut être bête mais si une immeuble bâti ( grand terrain avec une maison) est acquis et qu’il est détaché un à terrain bâtir après l’achat, tout en conservant la bâti existant lors de l’acquisition , le terrain à bâtir revendue est il soumis à tva total ? Pas de tva déductible à l’achat
Veille fiscale - Mai 2020 - Blog du contentieux fiscal
[…] BOFIP ne permet donc pas de clore le débat sur le sujet. Pour plus de détails, voir notre brève ici. 20 […]
Cabinet Rivière Avocats Associés
Cher Monsieur,
Pour plus d’informations, nous vous invitons à consulter notre bulletin sur ce sujet : https://www.contentieux-fiscal-riviere-avocats.fr/terrain-a-batir-et-tva-sur-marge-fin-saga/
Bien à vous
Julien
Bonjour,
Une question subsiste toujours dans mon esprit quant à la notion d'”identité juridique”. Si j’achète un terrain à bâtir nu, que je le divise en 6 lots à bâtir que je viabilise indépendamment, y a-t-il identité juridique?
Ou l’administration considèrera-t-elle que le fait d’avoir viabilisé ces parcelles sera suffisant pour estimer que les biens ont été modifiés et par conséquent, n’ouvriront pas droit à l’application de la TVA sur marge?
Cabinet Rivière Avocats Associés
Cher Monsieur,
Dans une réponse ministérielle Gruau du 27 avril 2021 (n°35554), l’administration vient confirmer que le régime de taxation sur la marge s’applique en présence de travaux qui ne conduisent pas à un changement de qualification du bien au regard de la TVA et, s’agissant des terrains, d’aménagements permettant leur desserte par divers réseaux
Néanmoins le Conseil d’État a saisi la CJUE d’une question préjudicielle relative à l’interprétation de l’article 392 de la directive TVA (faculté pour les États membres d’instaurer un régime de TVA sur marge) dans le cas suivant : lorsque des terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles que leur division en lots ou la réalisation de travaux permettant leur desserte par divers réseaux (voirie, eau potable, électricité, gaz, assainissement, télécommunications).La situation reste pour le moment incertaine puisque l’interprétation de la CJUE s’imposera aux États membres.
Cabinet Rivière Avocats Associés
Cher Monsieur,
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Bien à vous