En matière de plus-values immobilières, la résidence principale du cédant fait l’objet d’une exonération prévue à l’article 150 U II-1 du CGI. Ce même texte prévoit l’extension de cette exonération aux immeubles ou parties d’immeubles « qui constituent les dépendances immédiates ou nécessaires » à la résidence principale, dès lors qu’elles sont vendues simultanément avec la résidence principale.

Tout comme l’appréciation de la résidence principale elle-même, l’appréciation de ce qui constitue ou non une dépendance « immédiate ou nécessaire » est principalement définie par la jurisprudence.

La Cour administrative d’appel de Lyon, par son arrêt du 17 mars 2022, a pu apporter des éléments de précisions sur l’appréciation de cette notion.

En l’espèce, Monsieur et Madame A avaient acquis une première parcelle sur laquelle ils avaient érigé leur résidence principale. Quelques années plus tard, ils avaient acquis les parcelles attenantes, réunies postérieurement au cadastre en une seule et même parcelle.

Puis, en 2013, les époux ont cédé les deux parcelles à un seul et même acquéreur sans souscrire de déclaration de plus-value immobilière, considérant que la seconde parcelle consistait en une dépendance immédiate et nécessaire de la première sur laquelle était édifiée leur résidence principale.

Saisie de l’affaire, la CAA de Lyon suit le raisonnement de l’administration fiscale consistant à considérer la parcelle achetée postérieurement comme ne constituant pas une dépendance immédiate et nécessaire et devant de fait être soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières.

Pour ce faire, la cour relève :

• D’abord que le projet initial des époux sur cette parcelle était d’édifier un bâtiment à usage professionnel, bien que ce projet n’ait pas été réalisé ;
• Ensuite que la « parcelle enherbée ne supporte aucune construction annexe à l’habitation principale» des époux ;
• Enfin, qu’en l’absence de servitude nécessaire à l’accès à l’habitation principale, la parcelle qui n’était « utilisée qu’à usage de jardin d’agrément et de potager» n’était pas une dépendance nécessaire à la résidence principale.

Cette solution d’espèce nous semble néanmoins étonnante, d’abord parce que la cour fait l’analyse du projet initial des propriétaires alors même que celui-ci n’a jamais reçu application, ensuite parce que la situation dans laquelle se trouvaient les requérants, à savoir le morcellement de leur propriété en parcelles contiguës, est relativement courante en pratique.

CAA Lyon, 2^ème chambre, 17 mars 2022, n°20LY02126